Bad Lauterberg. Damit Vermieter und Mieter sich nicht über Preiserhöhungen verkrachen, gibt der Verein Haus und Grund Bad Lauterberg Tipps für die Kommunikation.

Bei dem Verein Haus und Grund Bad Lauterberg steht am Mittwoch, 28. September, die Mitgliederversammlung ab 19 Uhr im Kursaal, Richterstraße 2 in Bad Lauterberg, an. Der ursprünglich angesetzte Vortrag des Landesverbandsvorsitzenden Hans Reinold Horst zum Thema „Abschaffung der Straßenausbaubeiträge“ wurde kurzfristig, aufgrund der aktuellen Situation umgestellt auf „Alarmstufe Gas“.

Das Thema Gas ist in Zusammenhang mit der Diskussion um die Energieversorgung momentan von Interesse. Auch Justiziar und Haus-und-Grund-Berater Andreas Körner erreichen nahezu täglich mehrere Nachfragen dazu. Eine grundsätzliche Antwort: Wenn Betriebskosten- oder Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart sind, wie in den Haus-und-Grund-Mustermietverträgen), kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Mithin wird die Anpassung unter zwei Voraussetzungen gestellt: Die erste ist die ausdrücklich als Bedingung genannte Abrechnung, die zweite folgt aus der Rechtsfolge der Gestaltung. Erforderlich ist laut Körner zunächst, dass die bisherigen Vorauszahlungen der Höhe nach unzutreffend sind – zum Thema Gas dürfte die zweite Voraussetzung sicherlich in nahezu 100 Prozent der Fälle erfüllt sein, merkt der Justiziar an. Daher stellten sich nunmehr konkrete Fragen.

Können Vorauszahlungen nur um den Betrag der letzten Betriebskosten- oder Nebenkostenabrechnung angepasst werden?

Es ist ganz wichtig zu wissen, dass dem nicht so ist, sagt Körner. Gerade die momentane Situation lasse die zu erwartenden Kostensteigerungen deutlich höher ausfallen. Auch diese zu erwartenden Kostensteigerungen könnten daher Berücksichtigung finden. Es sei jedoch erforderlich, eine wahrscheinliche Prognose über das Jahr anzustellen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist hingegen laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht zulässig, informiert der Experte. Ist die Höhe der neubestimmten Vorauszahlung unangemessen hoch, bleibe die Erklärung zwar wirksam, der Mieter schulde aber nur einen angemessenen Betrag.

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Körner empfiehlt jedoch, sich die diesbezügliche Diskussion zu ersparen. Für die Prognose seien sichere Angaben erforderlich, die man zum Beispiel aus den öffentlichen Medien oder aus Angaben des jeweiligen Versorgers entnehmen sollte. Einfach das Dreifache des Gasabschlags unter Berufung auf eine Tagesschau-Nachricht zu fordern, sei daher nicht möglich. Hier müsse schon mehr vorgetragen werden.

Kann die Erhöhung der Vorauszahlung nur mit der Betriebskosten-/Nebenkostenabrechnung vorgenommen werden?

„Dies ist nicht der Fall. Die Erhöhung kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen“, sagt Körner. Dies gelte selbst dann, wenn das Abrechnungsjahr bereits abgelaufen ist und Abrechnungsreife eingetreten ist, die Abrechnung aber noch nicht erfolgt ist. Der BGH begründet dies so: „Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahekommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter (durch zu hohe Vorauszahlungen) ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter (angesichts zu niedriger Vorauszahlungen) die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.“ Die Anpassung kann Körner zufolge aber nur für die Zukunft erfolgen, sie kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden für die vergangenen Monate. Sollte ein Vermieter also eine Anpassung im September dem Mieter zur Verfügung stellen, so sei diese frühestens möglich ab dem 1. Oktober 2022. Sofern eine neue Abrechnung erfolgt, müsse diese als Grundlage für eine etwaige Anpassung genommen werden. Das Anpassungsrecht auf Grundlage der vorhergehenden Abrechnung sei dann verwirkt.

Kann der Vermieter mehr als einmal pro Abrechnung von seinem Anpassungsrecht Gebrauch machen?

Dies ist nicht der Fall, so Körner. Die Vorauszahlungsanpassung könne grundsätzlich nur einmal pro Abrechnung vorgenommen werden, so die ständige Rechtsprechung und herrschende Meinung in der Literatur. Allerdings kann es weitere Anpassungen geben, wenn vertraglich vereinbart ist, dass der Vermieter angemessene Erhöhungen der Vorauszahlungen vornehmen kann. Gleiches gelte, wenn sich Mieter und Vermieter auf weitere Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.

Wie sollten Eigentümer und Eigentümerinnen Mieterinnen und Mieter über die Preiserhöhungen in Kenntnis setzen?

Körner rät: „Setzen Sie sich gemeinsam mit Ihrem Mieter zusammen und erklären Sie die momentane Situation, insbesondere auf dem Gasmarkt. Vereinbaren Sie dann mit Zustimmung des Mieters eine einvernehmliche Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen, vor allen Dingen bezüglich der Position „Gas/Heizkosten“. Unterzeichnen Sie im Original diese Anpassung und zwar von sämtlichen Vermietern und sämtlichen Mietern.“ In diesem Fall habe man eine einvernehmliche Vereinbarung bezüglich der fortan zu zahlenden Nebenkosten-/Betriebskostenvorauszahlungen. Im gleichen Zug sollten sich die Beteiligten darauf einigen, dass erneut eine Vereinbarung getroffen wird, wenn es eine erhebliche weitere Erhöhung des Gaspreises zukünftig geben wird oder – dies ist Körner zufolge relativ wahrscheinlich – eine Absenkung des Gaspreises im Laufe des kommenden Jahres vom momentanen Niveau.