Hamburg. Viele Immobilienbesitzer denken darüber, nach ihren Kredit zu verlängern. Experten halten das für sinnvoll. Doch es gibt Fallstricke.
Die steigenden Zinsen für Baufinanzierungen verunsichern Immobilieneigentümer. Vor allem dann, wenn der eigene Kredit erst in einigen Jahren ausläuft. Wie hoch werden dann die Zinsen sein?
Wer vor acht Jahren eine Immobilie finanzierte, musste noch rund vier Prozent Zinsen bei zehnjähriger Zinsbindung zahlen. Inzwischen haben sich die Zinsen mehr als halbiert. Doch wie lange bleiben sie noch so niedrig? Antworten auf die wichtigsten Fragen:
Wie dramatisch ist der Zinsanstieg für Baugeld?
Eine zehnjährige Baufinanzierung kostete in der bisher günstigsten Phase ein Prozent. Die Zeiten sind vorbei. 80 Prozent der Zinsexperten rechnen in den nächsten zwölf Monaten mit einem Plus. Allein seit Jahresbeginn beträgt der Anstieg gut 20 Prozent. „Für eine zehnjährige Zinsbindung rechne ich bis Ende des Jahres mit knapp über zwei Prozent“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung.
Die Zinsbindung über 15 Jahre werde sich bis Ende 2018 auf 2,50 Prozent verteuern. Aktuell liegen diese Konditionen im Schnitt bei 1,85 Prozent. Ob Hypothekendarlehen, mit denen der Kauf von Immobilien finanziert wird, bald wieder vier oder fünf Prozent Zinsen kosten werden wie 2008 bis 2011, lässt sich nicht absehen.
Warum steigen die Zinsen?
Zehn Jahre nach dem Ausbruch der Finanzkrise zeichnet sich ab, dass die Notenbanken aus der ultralockeren Geldpolitik aussteigen, die zu historisch niedrigen Zinsen geführt hat. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird in diesem Jahr die Aufkäufe von Staats- und Unternehmensanleihen einstellen. Auch gemessen an der Konjunkturlage sind die Zinsen viel zu niedrig.
Warum ist ein Anschlusskredit so wichtig wie die Erstfinanzierung?
Es geht in beiden Fällen um sehr viel Geld. „Die Kunden sind in der Regel in einer komfortablen Situation, um sehr gute Konditionen auszuhandeln, nutzen das aber nicht“, sagt Finanzexperte Herbst. Ein Teil der Schulden ist getilgt, gleichzeitig ist die Immobilie meist mehr wert als beim Kauf, und auch das Einkommen des Kreditnehmers ist oft gestiegen.
„Dennoch vernachlässigen viele die Anschlussfinanzierung und nehmen das Angebot ihrer bisherigen Bank einfach an“, sagt Herbst. So würden mehrere Tausend Euro verschenkt. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss der Kreditgeber mitteilen, ob er die Finanzierung fortführen möchte. Immobilienbesitzer sollten sich spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf informieren.
Was mache ich, wenn meine Zinsbindung erst in einigen Jahren endet?
Wer eine Finanzierung hat, kann ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. „Das ist ein Anschlussvertrag, mit dem das aktuelle Zinsniveau für den Verlängerungszeitraum bereits jetzt festgeschrieben wird“, sagt Dirk Scobel, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Hamburg. Dafür verlangen die Banken einen Aufschlag auf den aktuellen Zins.
Der Aufschlag ist umso höher, je weiter der Termin für die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt. Bis zu 66 Monate im Voraus können die aktuellen Zinsen reserviert werden. Die Nachfrage nach diesen Krediten ist hoch. „Gerade jetzt möchten sich viele Kunden noch Zinsen auf niedrigem Niveau sichern“, sagt Thomas Kleyboldt von der Commerzbank.
Wie teuer wird ein solches Forward-Darlehen?
Wenn es bis zur Anschlussfinanzierung nur noch ein Jahr ist, verzichten einige Banken auf einen Zinsaufschlag. „Doch allein der Zinsaufschlag sagt wenig aus, entscheidend ist, dass die Summe aus Zins und Aufschlag – also der Effektivzins – so niedrig wie möglich ist“, sagt Herbst.
Bei einer Laufzeit von noch zwei Jahren bis zur Kreditverlängerung und einer Zinsbindung von zehn Jahren liegen die günstigsten Forward-Darlehen bei der ING Diba zum Beispiel bei 1,56 Prozent. Experte Herbst rät aber eher zu einer Zinsbindung von 15 Jahren. Das günstigste Forward-Darlehen für diesen Zeitraum hat einen Effektivzins von 1,83 Prozent und kommt von der Hypovereinsbank.
Gibt es auch Risiken beim Forward-Darlehen?
Der Vertrag muss in jedem Fall eingehalten werden, auch wenn die Marktzinsen in ein oder zwei Jahren wieder unter dem aktuellen Niveau liegen sollten. Wer den bereits ausgehandelten Kredit nicht nehmen will, muss die Bank entschädigen. „Viel kann sich in der Zeitspanne, bis der neue Kreditvertrag greift, ändern“, sagt Verbraucherschützer Scobel. „Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung können einen Verkauf der Immobilie erfordern. Ein neuer Kreditvertrag, der nur gegen teures Geld abgelöst werden kann, ist dabei hinderlich. Wir raten daher maximal zu einer Vorlaufzeit von einem Jahr.“
Kann ich mit der Anschluss finanzierung auch die Bank wechseln?
Das ist grundsätzlich möglich, unabhängig davon, ob man sich für ein Forward-Darlehen oder einen ganz normalen Anschlusskredit entscheidet. Allerdings entstehen mit einem Bankwechsel zusätzliche Kosten. Die Eintragung einer neuen Grundschuld kostet einige Hundert Euro. Dieser Aufwand muss also mit einer Zinsersparnis des neuen Anbieters verglichen werden. Doch schon einige Prozentpunkte weniger hinter dem Komma machen meist über die Laufzeit von zehn oder 15 Jahren mehrere Tausend Euro Ersparnis aus, wenn die Restschuld noch 150.000 oder 200.000 Euro beträgt.
Was sind wichtige Kriterien für einen Anschlusskredit?
Es kommt nicht nur auf die Höhe des Zinssatzes an. Wichtig sind auch Sondertilgungen, Änderungen des Tilgungssatzes oder auch Ratenpausen. Die jährliche Sondertilgung sollte bei fünf Prozent des Darlehensbetrages liegen.