Berlin. Die Grundsteuererklärung ist für viele Eigentümer ein Albtraum. Jedes Bundesland nutzt eine andere Berechnungs-Methode. Ein Überblick.
Eigentümer von Grundstücken müssen jährlich eine Grundsteuer an das Finanzamt zahlen. Was eine gängige Angelegenheit ist, entwickelt sich für viele Grundstücksbesitzer seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018 zu einem Albtraum. Das Gericht hatte die Einheitswerte als veraltet beurteilt und deswegen für verfassungswidrig erklärt.
Aus der daraufhin beschlossenen Grundsteuerreform ergeben sich viele Änderungen: So müssen Eigentümer nun neu erhobene Grundstückswerte übermitteln, auf deren Basis die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet wird. Wer seit 1. Januar 2022 ein Grundstück besitzt, muss bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung mit den neuen Grundstückswerten abgeben, zahlt aber bis Ende 2024 die alte Grundsteuer.
Um die Werte vorab zu berechnen gibt es spezielle Online-Rechner für die neue Grundsteuer. Doch wie funktioniert die Berechnung nun?
Grundsteuererklärung: Wie wurde früher die Grundsteuer berechnet?
Früher wurde die Grundsteuer nach einer Formel berechnet: Einheitswert x Steuermesszahl (gesetzlich geregelt, West: 0,26-0,6 Prozent vom Einheitswert, Ost: 0,5-1,0 Prozent vom Einheitswert) x Hebesatz (von Kommunen und Städten festgelegt).
Das Problem für viele Grundstücksbesitzer ist die Ermittlung des Einheitswerts, der laut Reform den eigentlichen Wert des Grundstücks widerspiegeln soll. Die Formel für den Einheitswert lautete bisher Wohnfläche x Jahresmiete (hier spielt auch der Mietspiegel eine Rolle) x Vervielfältiger.
- Auch interessant: Wie kann man sich von der Grundsteuer befreien lassen?
Leider wurden die Preise der Quadratmeterzahlen nicht wie gewollt alle sechs Jahre aktualisiert, sondern es wurde weiterhin mit den Preisen aus den Jahren 1964 (Westen) und 1935 (Osten) gerechnet. Das ist dem Bundesverfassungsgericht zufolge verfassungswidrig und bildet nicht die tatsächliche Werteentwicklung eines Grundstücks ab. Die Grundsteuerreform ersetzt nun den Einheitswert durch den Grundsteuerwert, was eine Grundsteuererklärung erforderlich macht.
Grundsteuerreform: Wie errechnet sich der Grundsteuerwert?
Eine einfache Antwort darauf gibt es nicht, denn viele Bundesländer verfolgen unterschiedliche Berechnungs-Methoden. Die meisten Länder, etwa das Saarland, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Bremen, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Berlin, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen berufen sich auf das vom Bundesfinanzministerium entwickelte "Bundesmodell".
Das Bundesmodell verlangt eine komplette Neuberechnung der Immobilie, die auf Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistische Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Mietniveaustufe zurückgreift. Bis diese Werte feststehen, kann es aber noch dauern. So weiß der Großteil der Steuerzahlpflichtigen einer Einschätzung des Bundesfinanzministeriums zufolge erst im Herbst 2024, was sie wirklich zahlen müssen.
- Wichtigeste Infos: Das müssen Sie zur Grundsteuererklärung wissen
- Weniger zahlen: Unter diesen Voraussetzungen kann man sich von der Grundsteuer befreien lassen
- Abgabe: Frist für Grundsteuer-Erklärung endet bald – Hohe Strafen bei Missachtung
- Grundsteuerreform: Ein Leitfaden für die Grundsteuererklärung
- Ausfüllhilfe: Diese Tool hilft bei der Grundsteuererklärung
So berechnen Sie den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell
Eigentümer können ihre Grundsteuererklärung über das Online-Portal Elster abgeben. Dort gibt es auch Beispielvideos und Ausfüll-Hilfen für die Einreichung der Steuererklärung. Nach dem Bundesmodell benötigen sie dafür die Grundbuchdaten, das Aktenzeichen, die Gemarkung und das Flurstück. Die Daten können sie aus dem versendeten Infoschreiben des Finanzamts entnehmen.
Ferner müssen Eigentümer die Grundstücksart benennen. Dabei können sie zwischen Ein- und Zwei-Familienhäusern als Optionen wählen. Der Bodenrichtwert ist online abrufbar. Das Baujahr legt dem Zeitpunkt fest, ab dem die Immobilie bezugsfertig war. Auch eine Kernsanierung wird für die Grundsteuererklärung benötigt. Darunter versteht man eine Generalüberholung der Immobilie. Zudem müssen Eigentümer die Anzahl der Garagen angeben.
Grundsteuererklärung nach dem Bodenwertmodell: So geht es
Baden-Württemberg macht es dagegen noch einmal anders: Das Bundesland errechnet die neue Grundsteuer über den Bodenwert und die Grundstücksfläche – das "Bodenwertmodell". Das Bodenwertmodell verlangt für die Grundsteuererklärung ebenfalls die Grundbuchdaten, die Aktenzeichen, die Gemarkung und das Flurstück. Der Bodenrichtwert, den das Bundesland spezifisch abfragt, ist online abrufbar.
Grundsteuer: So erfolgt die Berechnung nach dem Flächenmodell
Die Bundesländer Hamburg,Niedersachsen, Hessen und Bayern greifen auf ein "Flächenmodell" zurück. Das bedeutet, dass teilweise Flächen nachgemessen werden müssen. Gegen das vereinfachte Bodenwertmodell kann das Flächenmodell nur schwer mithalten.
Die Grundsteuererklärung benötigt nach dem Flächenmodell die Grundbuchdaten, das Aktenzeichen aus dem Infoschreiben vom Finanzamt, die Steuernummer oder Steuer-ID aus dem letzten Einkommenssteuerbescheid, die Gemarkung und das Flurstück. Hier genügt in Bayern die Angabe der Adresse, zudem ist sie für die Bundesländer, Hamburg, Hessen und Niedersachsen online abrufbar.
Grundsteuer nach Flächenmodell: Diese Kriterien gelten
Dann aber wird es kompliziert, denn die Fläche muss unter vielen Kriterien berechnet werden. Die Eigentümer müssen die Quadratmeter von Garagen angeben. Bis zu 50 Quadratmeter sind frei, in Hessen sind es sogar bis zu 100 Quadratmeter. Auch die Fläche von Gartenhäusern muss ermittelt werden, hier sind bis zu 30 Quadratmeter frei. Die Freibeträge werden gegebenenfalls von den vorhandenen Werten abgezogen.
Letztendlich müssen Steuerzahlende noch die Wohn- und Nutzfläche eintragen. Diese lässt sich in den Bauunterlagen nachlesen, kann aber auch nachgemessen werden. Doch auch hier gibt es viele Sonderregelungen.
So müssen Eigentümer beachten, dass einige Flächen bei der Berechnung nicht mitgezählt werden. Dazu zählen Heiz- oder Trockenkeller, Waschküche und Abstellraum. Außerdme zählen nur gängige Wohn- oder Arbeitsräume mit einer Deckenhöhe ab zwei Meter. Dachschrägen zählen erst ab anderthalb bis zwei Metern zur Wohn- und Nutzfläche – allerdings auch nur zu 50 Prozent.
Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten zählen dagegen nur zu 25 bis 50 Prozent. Treppen, die mehr als drei Stufen haben, werden nicht mit zur Wohn- und Nutzfläche gerechnet. Unbeheizte Wintergärten und Pools zählen nur bis zur Hälfte.