Berlin. Mit einem Forward-Darlehen erhalten Immobilienbesitzer günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung. Die Sicherheit hat ihren Preis.

Eine Eins vor dem Komma – von Zinsen unter zwei Prozent auf Baukredite konnten frühere Generationen von Häuslebauern nur träumen. Doch für Kreditnehmer, die sich aktuell für eine Anschlussfinanzierung interessieren, sind Angebote von 1,5 Prozent und weniger mittlerweile normal. Wer sich jetzt die niedrigen Zinsen sichern möchte, sollte sich nach einem Forward-Darlehen erkundigen. Das sind Kredite, die der Kunde erst in ein, zwei oder drei Jahren braucht – deren Zinsen er sich aber jetzt schon mal quasi auf Vorrat sichert.

Weiter im Voraus zu planen ist durchaus eine Überlegung wert, erklärt Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen: „Die meisten Angebote liegen zwischen zwei und drei Jahren vor Ablauf der Zinsbindung. Einige Anbieter bieten Forward-Darlehen für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren vor dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung an, dann allerdings mit teils hohen Aufschlägen.“

Je früher das Forward-Darlehen abgeschlossen wird, desto teurer

Fünf Jahre Vorlauf plus zehn Jahre fester Zinssatz – das macht 15 Jahre Planungssicherheit. Die Sicherheit hat jedoch ihren Preis. „In der Regel sind die Konditionen des Forward-Darlehens teurer, je früher dieses abgeschlossen wird“, sagt Annabel Oelmann. „Man muss mit einem Zinsaufschlag von mindestens 0,01 Prozent pro Monat rechnen.“ Je länger der Vorlauf ist, desto größer der Zinsunterschied zu kurzfristigen Krediten. Dafür aber ist der vereinbarte Zins garantiert, selbst wenn der Zinssatz bei Beginn des Kredites gestiegen sein sollte.

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Der historisch niedrige Zinssatz eröffnet weitere Möglichkeiten, schneller und günstiger von der Restschuld herunterzukommen. So lässt sich etwa vereinbaren, die Höhe der Raten während der Laufzeit ändern zu können – oder gleich auf ein Volltilger-Darlehen umzusteigen.

„Volltilger-Darlehen sind für die Verbraucher interessant, die sich langfristige Planungssicherheit wünschen“, sagt Annette Oelmann. „Gerade während der aktuellen Niedrigzinsphase kann es Sinn machen, sich die günstigen Zinsen bis zum Ende der Finanzierung zu sichern. Der Nachteil ist, dass die Kreditkonditionen bei Volltilger-Darlehen in der Regel teurer sind als bei einem Darlehen mit einer kürzeren Zinsbindungsperiode.“

Ideal: Mit Sondertilgungen die Restlaufzeit verkürzen

Natürlich fallen die einzelnen Raten höher aus, um am Ende der vereinbarten Laufzeit den Kredit vollständig abbezahlt zu haben. Sich den klaren Planungshorizont auf diese Weise zu erkaufen, ist am ehesten denjenigen zu empfehlen, die sicher sein können, dass sie die Raten auf jeden Fall aufbringen werden.

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Auch die Möglichkeit, Sondertilgungen vornehmen zu können, verkürzt die Restlaufzeit. Das wirkt sich in der Regel auf den Zinssatz aus. Doch die moderaten Mehrkosten sind es wert – für Finanzexpertin Oelmann sind Sondertilgungen „grundsätzlich ein ideales Instrument, um zur Verfügung stehendes Geld einmal im Jahr flexibel zur Tilgung der Kreditschuld zu verwenden“. Erst recht, da manche Banken sogar kostenlos anbieten, bis zu fünf Prozent zusätzlich zu tilgen.

Zurückgelegtes Geld stopft Löcher

Im Fall eines Verkaufs der Immobilie sparen Kreditnehmer durch das Recht auf Sondertilgung sogar noch bei der Vorfälligkeitsentschädigung, die dann niedriger ausfällt. Dirk Scobel, Experte für Baufinanzierung der Verbraucherzentrale Hamburg, ergänzt: „Wenn Sie Sondertilgungen in den Vertrag aufnehmen, haben Sie natürlich mehr Sicherheit. Wenn irgendetwas passiert, können Sie mit dem Geld, das Sie für die Sondertilgung zurückgelegt haben, die Löcher stopfen.“

Wer weder voll tilgt, noch Geld für Sondertilgungen flüssig hat, sondern einfach ganz beständig seine Raten abbezahlt, hat dennoch die Möglichkeit, durch eine höhere Tilgung schneller schuldenfrei zu sein. Aktuell verlangen viele Kreditinstitute eine anfängliche Mindesttilgung von zwei Prozent pro Jahr – was auch nur zu empfehlen ist, weil sich bei niedriger Tilgung die Restlaufzeit ewig hinzieht. Bei einer Tilgung von ein Prozent würde es 60 Jahre dauern, den Kredit abzulösen.

Oelmann stellt klar: „Eine hohe Tilgung ist die beste Versicherung gegen steigende Zinsen. Je höher die Tilgungsrate angesetzt wird, desto schneller ist der Kredit getilgt.“ Am Ende spart man so auch bei der absoluten Summe der Kreditzinsen. Oelmanns Tipp: eine Tilgungsrate von drei Prozent und eine Gesamtrate – also Zins plus Tilgung – von mindestens fünf Prozent vereinbaren. Dirk Scobel: „Wenn man jetzt hoch tilgen kann, ist das schon sinnvoll. Aber eben nicht auf Biegen und Brechen. Es muss zum Gesamtkonzept der Finanzierung passen.“

Nur eine Wette auf die Zukunft

Das Fazit: Wer das Geld übrig hat, mehr zu tilgen – ob als Volltilgung, Sondertilgung oder über eine Steigerung der Tilgungsrate – sollte das tun. Wer sich die aktuellen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum sichern möchte, hat laut Experten mit einem Forward-Darlehen die beste Chance, Zinssteigerungen zu entgehen. Bei einem Vorlauf von fünf Jahren und einer Laufzeit von zehn Jahren haben Kreditnehmer über einen Zeitraum von 15 Jahren volle Kostenkontrolle.

Verbraucher sollten sich nur über eines im Klaren sein: Ein Forward-Darlehen ist nichts anderes als eine Wette des Kreditnehmers auf das zukünftige Zinsniveau. Wer in den letzten Jahren in Erwartung steigender Zinsen ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, hat ein schlechtes Geschäft gemacht, weil die Zinssätze niedrig blieben. Und die derzeit so geringen Aufschläge, die die Banken für Forward-Darlehen verlangen, zeigen, dass die Geldinstitute nicht so bald mit steigenden Zinsen rechnen.

Aber das kann sich jederzeit ändern, glaubt Annabel Oelmann: „Solange die EZB den Leitzins für den Euro-Raum nicht erhöht, dürften sich die Preise für Hypothekendarlehen ebenfalls nur marginal ändern. Sollte der Leitzins in der Eurozone allerdings steigen, wäre dies auch für Verbraucher ein Signal, über den Abschluss eines Forward-Darlehens nachzudenken.“ Denn dann – aber auch wirklich erst dann – wären „Langplaner“ wieder eindeutig im Vorteil.