Berlin. Probleme bei der Rückzahlung der Mietkaution sorgen regelmäßig für Ärger zwischen Mietern und Vermietern. So sieht die Rechtslage aus.

Eigentlich soll die Kaution für Sicherheit auf beiden Seiten sorgen: Vermieter können beruhigt sein, dass sie nicht auf Kosten, die der Mieter verursacht, sitzen bleiben. Und Mieter haben mit der Kaution einen finanziellen Puffer, falls der Vermieter nach dem Auszug noch Nachforderungen erhebt.

Tatsächlich aber führt die Mietkaution immer wieder zu Streit. Zehntausende von Fällen landen jedes Jahr vor Gericht – meist auf Veranlassung der Mieter, die auf Herausgabe der Kaution klagen.

In der Umzugsphase sind Mieter ohnehin schwer belastet: Sie haben die Kosten für den Umzug und die Renovierung der alten Wohnung zu tragen; mitunter müssen sie für einen gewissen Zeitraum doppelt Miete zahlen, wenn sich der alte und der neue Mietvertrag überschneiden. Und schließlich haben sie auch noch das Geld für die neue Mietkaution aufzubringen.

In dieser Situation kommt es auf jeden Euro an. Und so sorgt es bei Mietern besonders für Empörung, wenn ihr alter Vermieter sich mit der Rückzahlung der Kaution Zeit lässt.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution behalten?

Innerhalb gewisser Grenzen aber darf er das: Auch wenn Gerichte in Einzelfällen schon mal längere Fristen gesetzt haben, hat sich doch ein Richtwert von drei bis sechs Monaten als Zeitraum herauskristallisiert, innerhalb dessen der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss.

Bis die Kaution vollständig beim Mieter gelandet ist, kann es nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) aber länger dauern. Davon ausgenommen ist der Fall, dass im Übergabeprotokoll keine Mängel oder Schäden an der Wohnung vermerkt sind. Dann muss der Vermieter die Kaution, die maximal drei Monatskaltmieten betragen darf, sowie Zinsen eigentlich sofort überweisen.

Für den Fall, dass der Mieter in den Vorjahren bei den Neben- und Betriebskosten nachzahlen musste, kann der Vermieter einen Teil der Kaution bis zur folgenden, abschließenden Abrechnung einbehalten – was höchstens bis zum Ende des Folgejahres dauern kann.

Vermieter verweigert Rückzahlung

Auf diese Weise gehen die allermeisten Mietverhältnisse in Deutschland zu Ende. So sagt es auch Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg: „Der Normalfall ist, dass der Vermieter die Kaution schnell zurückzahlt und vielleicht noch 50 Euro für die Nebenkostenabrechnung einbehält.“

Immer wieder aber gibt es Fälle, in denen der Vermieter die Rückzahlung der Kaution größtenteils oder ganz verweigert – mit Verweis auf Folgekosten, die der Mieter verursacht habe. Meistens ist der Vermieter der Ansicht, es lägen Schadenersatzansprüche vor oder der Mieter müsse noch Schönheitsreparaturen durchführen.

Der einfachste Weg für den Vermieter ist dann, diese Ansprüche mit denen des Mieters auf Rückzahlung der Kaution zu verrechnen. Rechtlich ist das immer dann kein Problem, wenn sich der Mieter endgültig weigert zu renovieren und dabei die Vermieteransprüche auch nicht bestreitet.

Der Vermieter sitzt oftmals am längeren Hebel

In der Mehrzahl der Fälle aber ist zwischen Mieter und Vermieter höchst umstritten, ob weitere Schönheitsreparaturen notwendig sind und wenn ja, in welchem Umfang. Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt: „Wenn der Vermieter die Kaution einbehält, muss er genau sagen, wofür. Das dürfen nur unstrittige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen sein“ – so hat es auch jüngst das Landgericht Berlin in einem Urteil noch einmal bestätigt.

Allerdings sitzt der Vermieter am längeren Hebel – jedenfalls dann, wenn die Kaution so angelegt ist, dass der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters Zugriff darauf hat. Das ist etwa bei der Barkaution der Fall, die der Vermieter auf einem gesonderten Konto anlegen muss, aber auch bei verpfändeten Sparguthaben, wie Torsten Flomm erläutert: „Wenn der Mieter das Sparguthaben verpfändet, ist es aus Vermietersicht wichtig, ein Zugriffsrecht auf das Vermögen zu haben. Bei vielen Bankkautionen hat der Mieter ein Widerspruchsrecht, sodass im Streitfall der Vermieter den Mieter auf Auszahlung verklagen müsste.“

Viele Mieter wohnen die Kaution ab – das ist illegal

In der Praxis aber ist es doch der Mieter, der eine einbehaltene Kaution vor Gericht einklagen und mit Gerichts- und Anwaltskosten in Vorleistung gehen muss. Ropertz: „Wer nicht rechtsschutzversichert oder Mitglied in einem Mieterverein ist, geht damit ein Kostenrisiko ein.

Die Verfahrenskosten gehen weit über die Gerichtskosten hinaus; erst recht, wenn das Ganze über zwei Instanzen geht. Und weil es bei Zivilverfahren eine extrem hohe Vergleichsquote gibt, bekommt man möglicherweise teilweise Recht, finanziell ist es aber im Ergebnis ein Nullsummenspiel.“

Das Prozessrisiko wirkt abschreckend. Um auf der „sicheren Seite“ zu sein, verfallen manche Mieter daher auf den Kniff, die Kaution abzuwohnen, also für die letzten Monate bis zum Ende des Mietverhältnisses keine Miete mehr zu zahlen und so mit dem Vermieter quitt zu sein.

Das aber ist illegal: Wie das Amtsgericht München entschied, muss bis zum Ende des Mietverhältnisses gezahlt werden – unabhängig von der Frage der Kaution (Az. 432 C 1707/16). Ohne Widerspruchsrecht beim Verfügen über die Kaution kann der Mieter also nur hoffen, dass sein Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution korrekt und ohne Verzögerung abwickelt.