Berlin. Wer zahlt Kleinreparaturen in der Wohnung? Der Mietvertrag regelt das. Daran erkennt man, welche Klauseln gelten oder unwirksam sind.
Ein defekter Wasserhahn, eine abgefallene Türklinke, ein gerissener Rollladengurt: Geht in der Mietwohnung etwas kaputt, kommt es oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter: Wer muss für sogenannte Kleinreparaturen zahlen? Ein Blick in den Mietvertrag kann Klarheit bringen. Aber Vorsicht: Nicht jede Regelung im Vertrag ist auch erlaubt. Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen.
Grundsätzlich regelt das Gesetz: Für die laufende Instandhaltung der Mietwohnung ist der Vermieter zuständig (§ 535 BGB). Für Bagatellschäden ist jedoch eine Ausnahme möglich. „Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen oder zur Beseitigung von Bagatellschäden selbst übernehmen muss“, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Das bedeutet: Der Mieter muss nur dann für Reparaturen aufkommen, wenn es eine entsprechende Klausel gibt.
Kleinreparaturen: Klausel im Mietvertrag muss Kostendeckel nennen
Deshalb sollte dort als Erstes nachgesehen werden, wenn der Vermieter eine Kleinreparatur in Rechnung stellen will. Fehlt eine solche Regelung, muss das Geld nicht bezahlt werden. Allerdings: Die Klauseln sind durchaus verbreitet, auch in Musterverträgen. Üblicherweise heißt es darin, dass der Mieter die Kosten unabhängig vom eigenen Verschulden übernehmen muss.
Das könnte für Mieter sehr teuer werden, je nachdem, welche und wie viele Reparaturen anfallen. Es gibt aber einen Schutz vor bösen Überraschungen: Eine Kleinreparaturklausel ist nur dann wirksam, wenn sie Obergrenzen der finanziellen Belastung benennt. Dabei unterliegt es der richterlichen Kontrolle, ob der Kostendeckel angemessen ist oder ob dem Mieter möglicherweise eine zu hohe Last aufgebürdet wird. „Nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes sind viele Kleinreparaturklauseln unwirksam“, sagt Hartmann.
Höchstgrenze bei 100 bis 120 Euro je Reparatur
Der Kostendeckel muss aus zwei Größen bestehen: einem angemessenen Höchstbetrag für die einzelne Reparatur, die der Mieter bezahlen muss, und einem angemessenen Höchstbetrag für die Gesamtbelastung des Mieters im ganzen Jahr – falls mehrere Schäden anfallen sollten. Außerdem muss geregelt sein, für welche Teile in der Wohnung der Mieter Reparaturkosten gegebenenfalls tragen muss. Lesen Sie auch: Modernisierung: Verbraucherzentralen wollen Mieter entlasten
Laut Mieterbund darf der Höchstbetrag für die einzelne Reparatur circa 100 bis 120 Euro nicht überschreiten. Nach Beobachtung von Rechtsexperten der Stiftung Warentest haben die Gerichte die zulässige Höchstgrenze im Laufe der Jahre erhöht, was Folge steigender Handwerkerkosten ist. Welche Summe das im Einzelfall zuständige Amtsgericht für angemessen hält, lasse sich schwer vorhersagen. „Als gesichert dürfte derzeit gelten, dass eine Höchstgrenze von 100 Euro angemessen ist. Ob auch 120 Euro noch in Ordnung sind, wird noch eine Weile lang umstritten sein“, so die Stiftung.
Kostengrenze für Mieter darf nur bei Neuvermietung steigen
Laut Stiftung dürfen Vermieter die Kostengrenzen immer nur bei Neuvermietungen anpassen. Steht also in einem alten Vertrag noch ein Limit von etwa 50 Euro pro Einzelreparatur, ist diese Grenze für das Mietverhältnis noch gültig.
Wichtig zu wissen ist auch: Liegen die Reparaturkosten über der Grenze, muss der Mieter keinen Anteil davon tragen in Höhe des festgelegten Limits. „Es gilt der Grundsatz: Ganz oder gar nicht“, erläutert der Eigentümerverband Haus und Grund (HuG) Rheinland-Pfalz. Beispiel: Bei einer vereinbarten Höchstgrenze von 110 Euro muss der Mieter eine Reparatur von 105 Euro übernehmen, für eine von 125 Euro aber zahlt er nichts. Auch interessant: Wohnen in Deutschland: Warum die Wohnraum-Not zunimmt
Damit die Reparaturklausel wirksam ist, muss sie auch eine Höchstgrenze der jährlichen Belastung benennen. Laut Mieterbund sind circa 6 Prozent der Jahreskaltmiete als Limit angemessen. Beispiel: Wer 750 Euro Miete im Monat zahlt, muss pro Jahr höchstens 540 Euro für Kleinreparaturen aufwenden bei einem Limit von 6 Prozent (12 mal 750 mal 0,06).
Nach Angaben des HuG-Verbands halten einzelne Gerichte aber auch Klauseln mit 8 oder gar 10 Prozent noch für angemessen. Statt eines Prozentsatzes kann die Klausel auch eine Kostendeckelung in Form eines festen Euro-Betrags vorsehen. Der HuG-Verband nennt Festbeträge zwischen 150 und 200 Euro im Jahr.
Mieter muss zahlen: Um welche Kleinreparaturen geht es?
Hier gilt der Grundsatz, dass der Mieter nur Reparaturen für Teile übernehmen muss, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen und die sich deshalb leicht abnutzen. Denn nur dann kann er durch einen sorgsamen Umgang dazu beitragen, Verschleiß zu vermeiden und Schäden vorzubeugen. Lesen Sie auch: Nebenkostenabrechnung droht für Mieter zum Schock zu werden
Laut Mieterbund gehören zu diesen Teilen insbesondere Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlusseinrichtungen von Fensterläden. Typische Beispiele sind die Griffe von Wasserhähnen, Steckdosen, Lichtschalter und Türklinken. Nicht zuständig sind die Mieter aber beispielsweise für in der Wand liegende Leitungen. Im Einzelfall kann die Trennlinie jedoch strittig sein.
Kleinreparatur: Auftrag ist Sache des Vermieters
Die Kleinreparatur-Klausel darf den Mieter nur verpflichten, die Rechnung bis zu einem festgelegten Betrag zu übernehmen - nicht aber, die Reparatur in Auftrag zu geben oder sie gar selbst vorzunehmen. Es ist Aufgabe des Vermieters, einen Handwerker zu beauftragen. Anderslautende Klauseln sind unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Auch interessant: Stromzähler: Wieso der Ausbau beim Smart Meter stockt
Die Unwirksamkeit führt dazu, dass die Regelung insgesamt hinfällig ist. Das heißt: Der Mieter kommt um die eigentlich vereinbarte Kostenübernahme für die Kleinreparatur herum.