Berlin. Schönheitsreparaturen in Wohnungen wie Wände streichen werden dem Mieter übertragen. Verträge mit diesen Klauseln sind anfechtbar.

In den meisten Mietverträgen gibt es Klauseln zu den sogenannten Schönheitsreparaturen. Sie verpflichten Mieter, Abnutzungsspuren zu beseitigen, die über längere Zeiträume in einer Wohnung entstehen. Durch ungültige Regelungen im Mietvertrag können Mieter sich aber dieser Pflicht entziehen.

Besonders alte Mietverträge beinhalten häufig unwirksame Bestimmungen: „Je älter der Mietvertrag ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass Schönheitsklauseln unwirksam sind,“ sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund (DMB). „Durch verschiedene Urteile vom Bundesgerichtshof hat sich die Rechtslage im letzten Jahrzehnt stark geändert. Mehr als die Hälfte der Mietverträge aus den 90er-Jahren oder älter haben nach unseren Erfahrungen ungültige Klauseln.“

Es lohnt sich also, genauer hinzugucken. Denn ist eine Bestimmung ungültig, sind auch alle anderen Regelungen nichtig. Auf diese sechs Klauseln sollten Verbraucherinnen und Verbraucher achten:

Fristenklausel

Klauseln im Mietvertrag, die eine Renovierung nach einer starren Frist vorschreiben, sind ungültig. Wenn zum Beispiel festgelegt ist, dass „der Mieter verpflichtet ist, im Zeitabstand von spätestens fünf Jahren Wände und Decken der Innenräume zu streichen“, sind die Schönheitsklauseln nichtig.

Auch wenn von „mindestens“ gesprochen oder einfach nur ein Zeitraum genannt wird, ist die Bestimmung anfechtbar. Es gibt aber die Möglichkeit, flexible Fristen zu setzen. Formulieren wie „Im Allgemeinen sind Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre notwendig – die allgemeinen Fristen sind der tatsächlichen Abnutzung anzupassen“ sind erlaubt.

Quotenklausel

Mieter dürfen nicht zu einem Abschlag verpflichtet werden, wenn sie vor den nächsten planmäßigen Renovierungsarbeiten ausziehen. Anfechtbar sind Formulierungen wie „Zieht der Mieter vor Ablauf der Fristen für Schönheitsreparaturen aus, muss er der Verpflichtung durch anteilige Zahlung der Renovierungskosten nachkommen.“

In solchen ungültigen Bestimmungen werden meist die Nachzahlungen mit Jahren und Prozenten aufgeführt: „Liegt die letzte Schönheitsreparatur ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Renovierungskosten.“

Farbwahlklausel

Dem Mieter dürfen keine Farben für die Schönheitsreparaturen vorgeschrieben werden – zumindest während er die Wohnung mietet. Klauseln wie, die Wohnung müsse in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten“ gestrichen werden oder die Decken und Wände seien zu „weißen“, sind ungültig.

Nur beim Auszug darf vorgegeben werden, dass die Wohnung im farbneutralen und hellen Zustand zurückgegeben wird. Die Farbe Weiß darf aber nicht als einzig zulässig bei einer Endrenovierung vorgeschrieben werden.

Umfangklausel

Der Umfang von Schönheitsreparaturen ist gesetzlich genau geregelt. Der Mieter ist nur verpflichtet, die Innenräume zu renovieren. Es reicht daher, etwa die Fenster und Außentüren von innen zu streichen. Ein Vertrag, in dem sehr allgemein das „Streichen der Türen und Fenster“ vorgeschrieben wird, sollte geprüft werden.

Auch zusätzliche Aufgaben wie „Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett“ sind nicht Teil des vorgeschriebenen Umfangs.

Handwerkerklausel

Jeder darf selbst bei Schönheitsreparaturen Hand anlegen. Es sollte nur sorgfältig und fachgerecht renoviert werden. Eine Verpflichtung, Handwerker zu beauftragen, ist nicht erlaubt. Formulierungen wie, der Mieter müsse Schönheitsreparaturen „ausführen lassen“, sind anfechtbar.

Endrenovierungsklausel

Mietern darf nicht unabhängig vom Zustand der Wohnung vorgeschrieben werden, bei ihrem Auszug zu renovieren. Die Klausel „Zustand der Mieträume: Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ wurde als unzulässig erachtet, da sie nicht eindeutig genug ist.

Wenn keine Abnutzungsspuren zu sehen sind, sollte der Mieter nicht gezwungen werden können, überflüssigerweise zu renovieren.

Mietvertrag von Profis prüfen lassen

Der Deutsche Mieterbund rät vor dem Auszug, die vorgeschriebenen Schönheitsreparaturen im Vertrag prüfen zu lassen. Im Idealfall könne man sich auf diese Weise viele Kosten und Mühe sparen. Als Laie sollte man aber immer eine Fachberatung aufsuchen, da nicht alle Formulierungen eindeutig beurteilt werden können.

2019 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 213.518 Mietsache-Verfahren vor den deutschen Amts- und Landgerichten verhandelt. Um bei einen gerichtlichen Streit nicht draufzuzahlen, kann ein Rechtsschutz sinnvoll sein.

Solche Versicherungen gibt es für Mieter für etwa 100 Euro im Jahr (150 Euro Selbstbeteiligung), berichtet Stiftung Warentest in ihrer Zeitschrift „Finanztest“ (Ausgabe 11/2021). Alternativ besitzen Mitglieder im örtlichen Mieterverein einen Rechtsschutz. Dort liegen die Jahresbeiträge laut „Finanztest“ zwischen 80 und 120 Euro.

Unterschiede von Mieterschutzbund und Rechtsschutzversicherung

Der Mieter ist nicht nur bei einem Streit um Schönheitskorrekturen versichert. Die Anbieter springen auch bei Mieterhöhung, Kündigung oder Nebenkostenabrechnung ein. Streit um einbehaltene Kaution oder mit Untermietern können mitversichert sein.

Allerdings haben Kunden bei einer Rechtsschutzversicherung das Recht auf freie Anwaltswahl. Beim Mieterverein müssen sich Mitglieder im vorgerichtlichen Stadium von Vereinsjuristen beraten lassen. Das kostet – im Vergleich zur Rechtsschutzpolice – häufig extra. Erst vor Gericht kann der Anwalt bei Mietervereinen frei gewählt werden. Für Streit unter Mitmietern kommen Mietervereine laut „Finanztest“ oft nicht auf.

Vorteil der Mitgliedschaft im Mieterverein: Die Beratung durch die Vereinsjuristen können Mitglieder auch für bereits bestehende Streitigkeiten in Anspruch nehmen. Nach dem Abschluss einer Rechtsschutzversicherung gilt hingegen meist eine Wartezeit von drei Monaten. Erst dann zahlt die Versicherung bei einem Streit vor Gericht.

mit dpa